【韓国不動産】韓国人が口を揃えて危険だと言う地域住宅組合とは？

2021 3/13

2021年3月11日 2021年3月13日

近所にどうもブランドアパート(しかも1番住みたい)が建つとの噂を聞きつけ近くまで行ったら本当にマンモスアパートが建つことが発覚。近くの不動産屋さんに行って「いつできますか？」って聞きに入ったら抽選はいつ頃で完成はいつ頃予定だよって教えてくれた！2021年本当に貯金頑張るしかない。
— えぎ @ 韓国で個人事業主 (@egichan12) March 9, 2021

マイホームを買うのが今の我が家の目標だと公言しています。
そして数年後に今住んでいる家の近所に新しいマンションができると聞きつけ周りの韓国人に相談したのですが・・・。

知人A

そこは地域住宅組合じゃない？

知人B

地域住宅組合は危険だよ！

みんな口を揃えて地域住宅組合のマンションは危険だというのです。どう危険なのか、長所はないのかなど調べて学んだことをまとめてみたいと思います。地域住宅組合は再開発・再建築と並んで注目されるのですが、古い住宅が集まっている地域を取り壊して新しいマンションを作るというのが一般的です。

https://egichan.com/kannkokuhudosan3/

地域住宅組合とは？

地域住宅組合とは韓国語で지역주택조합 通称지주택 と呼ばれます。
持ち家がない人(賃貸住まい)または小型住宅(面積でいうと85㎡)が組合を作り、お金を出し合ってその土地を購入しマンション(韓国語でアパート)を建設するというもの。
この他に韓国では国や大手建設会社が主導して建設するアパートがあり、多くはこのタイプ。地域住宅組合マンションは組合が主導し建設するマンションです。

簡単に言うと組合員を集めて組合を作り、みんなでお金を出し合って他の人の所有土地を買い取る→マンション建設という仕組みです。

地域住宅組合の事業進捗は難しく、流れは図の通りです。

50％以上の土地使用確保→組合員の募集申告可能
80％以上の土地使用承諾書確保及び15％以上土地所有権確保時　組合設立認可
95％以上確保時、事業計画書承認同意

えぎ

なんだかとっても複雑～！！！

組合員になるには？

①持ち家なしまたは住居面積85㎡以下の住宅1棟所有
②20歳以上、該当地域に6ヵ月以上居住者
③世帯主と世帯員全員が入居まで持ち家なしの状態(その間は家を買ってはいけない)

この条件を満たした人だけが組合への加入を許されます。

短所(なぜ危険なのか？)

①途中で事業がストップ・ボツになる可能性大

韓国人がこの話をするときに「成功しますように」だとか「成功率が」とかいう話をするのを聞きました。成功だの失敗だのなんだと思っていたのですが

土地の確保が難しい

というところがカギになります。地域住宅組合アパートの場合、まず土地を確保していくところから始まるのですがその土地は誰かの所有物で一定の比率確保していくのは相当困難なことだそうです。
なので地域住宅組合アパートの建設は失敗に終わる例がほとんどで損を被る人も多いのだとか・・・。
成功率は20％以下だと聞きました。人によっては10％以下だという人も。なので成功事例があると大きく取りあげられるのです。

マンション建設が頓挫してしまうのは最悪の結果で、これが一番のリスクであり危険だ危険だと言われる理由です。

②組合脱退が難しい

一度組合に入ってしまうと途中で脱退しようと思ってもかなり難しいので加入の際は専門家に相談してから加入する方がいいとされています。

③追加負担金発生の可能性

一般分譲の場合は購入金額を提示されその金額で買うことになるのですが、住宅組合アパートの場合は追加負担金が発生する場合があります。これはなぜかというと工事の遅延にかかった費用、土地の高騰などの問題が途中に起きた場合に追加で費用が発生することになるからです。

長所

ではなぜこんなにデメリットがある一方で組合は設立され、地域住宅組合マンションが存在するのか気になりませんか？

最大の長所は①安く購入できるから

です。一般分譲価の20％くらい安くマンションを購入できるというのがこの地域住宅組合員になるメリットです。例えば5000万円のマンションがあったとして20パーセント安く買えるとすると4000万円で購入できるのです。

②住宅請約通帳が必要ない
一般分譲の場合はこの通帳の保有が必須となりますが、これがなくても新築マンションを購入できるのはメリットといえます。住宅請約通帳については別記事にて紹介予定です。

③棟や号室を選べる
一般分譲の場合、抽選で決まるため階数や号室を選ぶことはできません。
ただこの地域住宅組合マンションの場合は好きな部屋を組合加入順に選ぶことができるのです。

高層階、駅近の棟、日当たりがいい部屋が好まれる傾向です。

④再開発よりも早く工事まで進行する。
再開発は10年以上時間がかかるのは当たり前で15～20年かかるところも多いですが、
地域住宅組合マンションの場合は5年～7年程度で事業の流れが早いのが特徴です。

釜山の地域住宅組合マンション成功事例

◆西面　e편한세상

2015年組合員募集　坪単価700万ウォン台
2019年一般分譲　　坪単価1200万ウォン台
例えば32坪の部屋の場合1億6千万ウォンも差額が出る計算に・・・。
これでインテリアも揃えて車も買えてしまいますね。

◆東莱　동래SK뷰
2014年組合員募集　坪単価700万ウォン台
2018年一般分譲　　坪単価1500万ウォン台

◆サジク　쌍용예가
2014年組合員募集　坪単価700万ウォン台
2020年一般分譲　　坪単価2300万ウォン台

キムさん

釜山でも話題の地域ばかりだね。

さいごに

改めて韓国の不動産事情の奥深さを実感しました。
地域住宅組合マンションはハイリスクハイリターンだと言えると思いました。
我が家の気になるマンションは全て一般分譲なのですぐに我が家が地域住宅マンションに関わるというわけではありませんが、地域住宅組合マンションは必ず専門家に相談した上で組合員にならなければならないなと考えます。これからも韓国の不動産事情を共有していくのでよろしくお願いします。ここまで読んでくださりありがとうございました。