再開発・再建築でも韓国不動産バブル！韓国人が欲しがる「ジョハボン」って何？

韓国の再開発と再建築

韓国では2020年現在も全国各地で再開発・再建築が進んでいます。古い建物を取り壊し、新しい建物を建てていきます。まずは再開発と再建築の違いについてですが、

釜山の再開発・再建築予定

私が住んでいる釜山の再開発・再建築は全国的にみても再開発・再建築予定地がかなり多い地域だと聞きました。2018年には韓国全土の再開発・再建築予定地のうち約24％が釜山に集まっていたとか。すでにもうある程度は釜山の再開発・再建築予定地は決まっています。

◎釜山市の資料

釜山市が公表している資料です。
これには再開発・再建築に関して地域名を含み推進の現状が記載されています。
韓国の再開発・再建築にかかる時間は計画から基本10年、長いと20～30年かかると言われています。実際に着工するまでに区域指定から組合設立など様々な過程があるためです。

これらの資料は
▼釜山広域市整備事業統合ホームページから確認ができます。
부산광역시 정비사업 통합홈페이지 (busan.go.kr)

再開発・再建築の対象地域になるには？

ブログ冒頭でも述べたように老朽化した建物などを新たに整備・建設するのが目的なので対象地域になるには昔からある建物が密集した地域、築年数が長い建物である必要があります。

対象地域になるには
４０年経過した建物
である必要があります。これは目安と言われているだけで40年経過したからと必ず指定地域になるわけでもなく30年、35年といった地域が先に再開発されるなんてこともあります。逆に50年経過してやっと開発地域に指定される場所もあるのです。

再開発・再建築で価格が高騰する中古物件

いきなりですが問題です。
こちらの韓国アパート(マンション)いくらでしょうか？
地域は釜山です。

正解は・・・

13億ウォン(日本円で1億3000万円)でした！

間取りは図の通りでファミリータイプのお部屋です。
面積をみても家族4人が暮らす一般的なお部屋。
釜山・東莱に位置する「トンレラッキーアパート」です。
1983年完成のマンションでかなり老朽化がすすんでいるように思えます。

2015年1月に3億6000万ウォンだった取引価格は2020年12月現在13億ウォンと大高騰しました。
釜山の同面積で新築マンション分譲価格が5億ウォン～6億ウォン程度ですから中古物件でこの価格というのはいかに高いかがお分かり頂けるかと思います。

「地下鉄駅近」「横にロッテデパート」「釜山・東莱区内で平地」という好条件位置で再建築と噂がたったために大高騰しています。
再建築されるという噂から数年たちますが、2020年12月この再建築の話が白紙になるかもとまた釜山不動産投資関係者の中で話題だそうです。どうなってしますのか・・・注目物件です。

▼ジョンセとは？

全てのカギを握る「ジョハボン」

なぜこんなに再建築・再開発の噂がたった途端に物件の取引価格が高騰するのか不思議ではありませんか？

みんな「ジョハボン」になりたいからです。

ジョハボンとは韓国語で書くと조합원
組合員という意味です。

韓国では再建築・再開発地域に指定されると住民が組合を設立します。
組合になるにはその家での居住年数など条件もあります。

この入居権が最強な権利で、ディズニーランドに例えると乗り物に早く乗れる優先レーンに並べるファストパスの役割を果たしてくれるのです。

どういうことか説明します。

この記事にも登場させた釜山・コジェ洞に建設中のレイカウンティーアパート。
こちらの倍率は競争倍率が低かった部屋タイプで39分の１、高かった部屋タイプで735分の１という当選確率になりました。新築分譲抽選の結果はこの通りでしたが、ジョハボンの入居権をもっている人はこの競争率に関係なくこのアパートに入居ができます。

しかもさらにジョハボンの良い点は優先的に良い棟・良い部屋(高層階)に入居できること！
※抽選はありますが人気のない棟や階は除外されるそう。

レイカウンティーは4団地まで区画があったのですが、ジョハボンをもっている人は平地で地下鉄駅激近の一番いい２団地をゲットした人が多いそうです。

分譲抽選に参加しなくても優先的に入居できるジョハボン入居権を欲しがる理由がこれです。

▼ブランドアパートとは？

高額で売買される中古物件とジョハボン

先に述べたジョハボンのために築30年を超えた建物であったとしても中古物件が高騰するのです。

さらにジョハボンで得た入居権は入居権のみでも売買がされます。
韓国は不動産バブルと言われ数年後にそのマンション(アパート)の値上がりを期待する人もいるため、

投機過熱地域について

韓国には「投機地域」「投機過熱地域」「調整対象地域」という地域があり、この地域に指定されると入居権や分譲権が自由に売買できなくなります。
この地域に指定されるのはいくつかの条件があるのですが、ここでは簡単に記載しておきます。

再開発・再建築による補償金

再開発・再建築地域に指定され工事が決定したら工事の期間中は引っ越して他の家に住むことになり、その費用などは国からもらえるシステムになっています。
ただし、補償金の正式な額などは組合によって差があるようなので一律支給というわけではありません。

分譲のお金はどうなるの？

例えば新しく建設されるアパートの分譲価が5億ウォン(5000万円)で、自分の持ち家の鑑定結果が4億ウォン(4000万円)だったとします。

この場合、1億ウォンの不足金は自分たちで用意しなければなりません。ローンを組むか入居権を転売できるのであれば転売する場合が多いでしょう。
しかし、数年住んで売れば2020年12月の現時点ではアパートはさらに高騰すると予想できるのでプラスになってお金は戻る可能性が高いです。
1億ウォンローン→2億ウォン価格上昇→売却で1億ウォン利益

まとめ

韓国の中古物件価格高騰とジョハボンについて記事を作成してみました。
細かい規則などはこの記事では紹介できませんでしたが、だいたいこのような流れです。韓国の再開発・再建築計画は少なからず韓国の不動産バブルを促進していると考えます。政府は再開発・再建築に関しても法律を整えていこうとしているようです。最近は、義実家の家の前にあった古いヴィラに開発の噂がたち、数週間で1億ウォン→3億ウォンに高騰しました。

韓国の再開発・再建築の話、奥が深くておもしろいです。

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